张平:开发商为啥都要拒绝公积金贷款买房?

 现在很多开发商希望购房者能够全款买房,或者贷款全都用商贷,而对于购房者要求“公积金贷款”的业务,通常采取非常消极的姿态。

  继去年底,住建部、财政部、央行、国土资源部等四部委联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》后。紧接着,今年初青岛、合肥、南京等地都纷纷下发关于《公积金贷款新规定》,要求房地产开发企业,在销售商品房时,不得拒绝符合住房公积金贷款资格的缴存人使用住房公积金贷款购房。

  实际上,让购房者享受公积金还贷的优惠利率乃是一桩便民利民的好政策,尤其是在去年以来商贷利率持续上涨的背景之下,更能为购房者减少十万甚至几十万的购房利率支出。

  举个例子,如果市民要贷款100万元,根据公积金政策,夫妻两人公积金贷款最高额度为60万元,这样还需要商贷40万元。按照贷款25年期限来算,支付利息总共为60.62万元,还款总额为160.62万元。

  而如果纯商贷100万元,按照贷款25年期,那支付的利息则为82.26万元,还款总额为182.26万元。显而易见,若用公积金和商贷的组合贷款将比纯商贷节省21.64万元。

  虽然公积金贷款能减少购房者还贷压力,但是开发商们往往不太愿意做公积金贷款的生意。

  现在很多开发商希望购房者能够全款买房,或者贷款全都用商贷,而对于购房者要求“公积金贷款”的业务,通常采取非常消极的姿态。那开发商为何会拒绝公积金贷款呢?

  第一,公积金贷款要求开发商自身要有一定的资质。

  只有五证齐全的合法商品房才拥有公积金贷款申报资格,小产权及其它非法用地项目皆不可。若开发公司本身不太规范,甚至五证都不全的,肯定达不到公积金中心项目备案的要求,备案申请就会被拒绝。

  第二,工程项目进度与公积金要求有落差。

  按照工程项目要求,项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。而一些开发商正在建设的项目,当开发商的项目工程进度只进行到地上二三层左右,往往就需要通过回笼预售房款来继续维持项目运行。此时开发商便想开始接受工程的预付款,显然此时要想得到公积金资金支持也已无半点可能。

  第三,公积金贷款相对于商贷来说,审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢,开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。

  特别是在目前房地产调控政策变幻无常的背景下,而公积金审核时间如此之长,过程如此之慢,开发商害怕自己的销售被公积金给拖黄了,不太愿意与公积金合作。

  第四,对于开发商来说,他需要银行及时把大量房贷放下来,而作为交换,开发商也要帮助银行找更多有优的房贷申请者,这样双方达成一种互惠模式,而鉴于公积金贷款是作为政策性贷款,并没有银行与开发商的互惠空间,所以,开发商只要楼盘能够顺利销售出去,一般不愿意做公积金贷款业务。

  从目前情况来看,我国的住房公积金管理中心的管理模式有以下两种:

  1、委托银行运营,所有的资金归集和贷款业务直接交给银行处理,以“上海模式”为代表;2、自管自营,即所有业务由中心自己负责,银行仅充当出纳的角色,以“北京模式”为代表。

  那么,公积金贷款难的症结就浮出水面了,如果是“上海模式”,容易发生商业银行从自身利益出发,利用公积金资金成本低、沉淀金额大的特点,任意截流使用公积金、侵吞利差等监守自盗的行为提供了滋长的土壤。

  对于受托银行来说,公积金业务好比是前妻的孩子,什么都排在银行自身业务之后,效率之低就可想而知了。

  如果是采用自营自管的“北京模式”。由于住房公积金管理中心是直属于城市人民政府的不以盈利为目的的事业单位,即它既不是政府机构,也不是具有独立财产的企业法人。

  此种法律地位迄今没有说法,所以在其发展过程中总存在着求稳思想,跟不上市场的步伐,容易制定一些过于保守的政策,如此缓慢的审批程序,这样肯定也不能迎合市场的需求。


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